Tri faktory, ktoré budú ovplyvňovať tohtoročný realitný trh
BRATISLAVA, 20. januára 2026 – Minulý rok priniesol razantné zvýšenie cien nehnuteľností. Podľa priebežných údajov Národnej banky Slovenska rástli počas roka o zhruba 12 percent. Prognóza pre tento rok je o niečo skromnejšia. Trh budú tlmiť tri kľúčové faktory.
„V roku 2026 očakávam skôr mierny rast cien pri kvalitných nehnuteľnostiach v dobrých lokalitách, najmä v Bratislave a krajských mestách, kde dopyt po bývaní zostáva dlhodobo silnejší,“ prognózuje zakladateľ realitnej siete UPgreat Richard Churý.
Rásť budú najmä ceny bytov v mestách
V menších mestách však očakáva miernejší rast či stabilizáciu a na vidieku alebo pri rekreačných nehnuteľnostiach môže dokonca prísť aj k poklesu. Negatívny vplyv tu majú dlhodobé faktory, ako demografia či odchod mladých do miest.
Trh bude utlmený aj pri rodinných domoch. „Za perspektívne považujem len satelity Bratislavy a krajských miest. Tam sú ceny domov nižšie ako priamo v centrách a ľudia tam preto prirodzene hľadajú kompromis medzi cenou a dostupnosťou,“ komentuje Richard Churý.
„Výnimkou môže byť v tomto roku príchod Volva do Košíc, kde môže prísť k výraznejšiemu jednorazovému nárastu dopytu v dôsledku príchodu novej pracovnej sily,“ dopĺňa.
1/ Konsolidácia zoberie kupujúcim zdroje
Kľúčový a negatívny vplyv bude mať na realitný trh tento rok konsolidácia verejných financií. „Naplno sa prejaví už v prvých mesiacoch roka a môže citeľne znížiť disponibilné príjmy časti domácností. Kupujúci tak budú ešte opatrnejší, budú viac počítať celkové náklady a časť dopytu môže svoje rozhodnutia odložiť,“ obáva sa odborník.
2/ Pokles úrokov sa zastavil
Ďalším faktorom je postupne chladnúci pozitívny impulz klesajúcich úrokových sadzieb. „V tomto roku nepredpokladám výrazné zlacňovanie hypoték, možno skôr mierny nárast sadzieb. Zostanú zrejme nad úrovňou troch percent podľa bonity daného klienta. Dôvodom je rast ceny peňazí na medzibankovom trhu, čo sa postupne premieta aj do úrokov pre koncových klientov,“ sumarizuje situáciu Churý.
„Banky budú pri poskytovaní úverov skôr opatrnejšie, budú sa viac pozerať na stabilitu príjmov, celkovú zadlženosť a rezervy domácností. Bonitní klienti budú mať výhodu,“ podčiarkuje.
3/ Napätá geopolitika
Tretím dôležitým elementom, ktorý môže ovplyvniť realitný trh v tomto roku, je podľa Richarda Churého geopolitické napätie, pokračujúce vojny či vývoj cien energií.
Externé faktory vyplývajúce z medzinárodnej politickej situácie, zhoršenie konfliktov, napätie v Európe alebo výkyvy cien energií sa môžu veľmi rýchlo premietnuť do ekonomiky, nálady domácností, úrokových sadzieb a ochoty bánk požičiavať.
Aj napriek kumulácii uvedených rizík však nemožno očakávať výrazné ochladenie realitného trhu naprieč celým Slovenskom. Dopyt po bývaní zostáva v mnohých regiónoch relatívne stabilný, najmä v lokalitách s lepšími pracovnými príležitosťami a infraštruktúrou. Aktuálne podmienky môžu zároveň viesť k postupnej korekcii očakávaní na strane predávajúcich, čo sa môže prejaviť realistickejším oceňovaním nehnuteľností a vyššou mierou zhody medzi ponukou a dopytom. Výsledkom tak môže byť skôr stabilizácia trhu než jeho prudké oslabenie.
Vzrastie atraktivita prenájmov
Ľudia preto budú opatrnejší. Prejaví sa to v dlhšom zvažovaní toho, či sa zaviazať na desiatky rokov dopredu. Časť možno uprednostní nájom pred hypotékou. „Najsilnejší tlak bude tradične v Bratislave a krajských mestách, kde je ponuka kvalitných nájmov obmedzená a záujem dlhodobo vysoký,“ hodnotí Richard Churý vývoj nájomného trhu.
Dodáva, že forma nájmu sa stáva reálnou alternatívou pre čoraz širšiu skupinu ľudí. „Platí to najmä pre mladých, ktorí uprednostňujú flexibilitu bez toho, aby boli viazaní hypotékou na 20 až 30 rokov. Pri súčasných úrokoch a cenách nehnuteľností bude pre časť populácie nájom dlhodobým riešením, nielen krátkodobým medzistupňom,“ opisuje zmenu preferencií.
„Mentalita chcem vlastniť síce pretrváva, no krok za krokom sa posúvame k väčšiemu prijatiu nájomného bývania ako plnohodnotnej formy bývania,“ uzatvára odborník.