Staršie dvojizbové byty zaskočili trh
Staršie dvojizbové byty zaskočili trh. Ich ceny rastú rýchlejšie než novostavby.
Staršie dvojizbové byty zažívajú obrovský rast cien, ktorý prekvapil aj analytikov. V porovnaní s novostavbami sa zhodnocujú rýchlejšie a kupujúci o ne súperia aj formou licitácií. Najväčší záujem je o byty v dobrom stave, ktoré sú pripravené na okamžité nasťahovanie. Rast cien je viditeľný najmä v krajských a rozvíjajúcich sa mestách, kde staršie byty získavajú na hodnote. Tento trend podľa odborníkov nepoľaví ani v budúcnosti.
Ceny prudko rastú
Záujem o staršie dvojizbové byty dosahuje nové maximá. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR ich ceny v krajských mestách medziročne vzrástli v priemere o 17 percent. Tieto byty sa v súčasnosti zhodnocujú rýchlejšie než nové nehnuteľnosti, čo znamená, že rozdiel medzi cenami novostavieb a sekundárneho bývania sa výrazne zmenšuje.
V kontexte celého trhu tento jav nie je náhodný. Údaje Štatistického úradu SR ukazujú, že v prvom štvrťroku 2025 vzrástli ceny starších bytov medziročne o 12,4 percenta, zatiaľ čo ceny novostavieb iba o 11,2 percenta. Hoci ide o relatívne malý rozdiel, trend je dlhodobo stabilný a presvedčivý – už od roku 2023 sa ukazuje, že staršie nehnuteľnosti sú odolnejšie voči poklesu cien. V tom istom roku klesli ceny novostavieb o 4,4 percenta, zatiaľ čo existujúce byty zlacneli len o 0,4 percenta.
Tieto byty často predstavujú prvý krok k vlastnému bývaniu – vyhľadávajú ich nielen jednotlivci, ale aj mladé páry či rodiny s jedným dieťaťom. „Sú cenovo dostupnejšie ako novostavby a zároveň sa na ne zameriavajú aj investori,“ vysvetľuje hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Dopyt je natoľko silný, že predaj často prebieha licitáciou – byt získa ten, kto ponúkne najviac.
Podľa Mojmíra Plavca, realitného advokáta a tajomníka Realitnej únie SR je licitácia už bežným nástrojom, ktorý môže byť pre predávajúcich výhodný, ak je vedený korektne. „Licitácia je v časoch silného záujmu o nehnuteľnosti spôsob, ako dosiahnuť vyššiu predajnú cenu. Ak prebehne férovo a podľa jasných pravidiel, vie pritiahnuť viacerých záujemcov a prirodzene vytvoriť súťaž o cenu,“ dopĺňa.
Košice dobiehajú Bratislavu
Pri pohľade na mapu cien starších dvojizbových bytov dominuje Košice. Metropola východu zaznamenala za posledný rok nárast cien o 20,7 percenta a za päť rokov až o 77,8 percenta. Takmer dobieha Bratislavu, kde priemerná cena dosahuje 229-tisíc eur, pričom v Košiciach je to 185-tisíc eur. Pred piatimi rokmi bol rozdiel medzi nimi 60 percent, dnes už len 24 percent.
Vysoký rast cien sa prejavil aj v ďalších mestách – najmä v Senici (26,3 percenta), Komárne (24,6 percenta) či Banskej Bystrici (24,1 percenta). Dvojciferný medziročný nárast zaznamenalo sedem krajských miest, čo potvrdzuje široký a stabilný záujem o tento typ bývania.
Z dlhodobého hľadiska ide o neobvyklý jav – historicky boli novostavby považované za investične výnosnejšie. Aktuálne však trend otočila kombinácia vysokých cien novostavieb, ich nedostupnosť a pomalšia schopnosť reagovať na dopyt. „Novostavby majú cenovky nastavené relatívne vysoko a v minulosti nemohli veľmi pracovať s cenou. Naopak, nehnuteľnosti na sekundárnom trhu majú priestor na zvyšovanie cien. Postupné a pomalé,“ tvrdí majiteľ kancelárie UPgreat NAMAX Miroslav Švehla.
Noví lídri trhu
Zoznam najdrahších miest Slovenska už netvoria len tradičné metropoly. V prvej desiatke sa popri Bratislave, Košiciach, Trnave či Žiline objavujú aj Pezinok, Senec, Piešťany a Poprad. Tie profitujú zo svojej polohy, občianskej vybavenosti a záujmu zo strany investorov aj domácich kupujúcich.
Najlacnejšie staršie dvojizbové byty nájdeme v Lučenci, kde sú ceny trikrát nižšie ako v hlavnom meste. Hoci Bratislava zaznamenala za päť rokov rast len 37,8 percenta, v poslednom roku sa tempo zvyšovania cien výrazne zrýchlilo – dosiahlo 17,2 percenta.
Prítomnosť menších miest v elitnej desiatke naznačuje podľa V. Kubrického nový trend – trh s bývaním sa decentralizuje a kvalita života mimo veľkých miest začína byť pre kupujúcich čoraz atraktívnejšia. S tým súvisí aj rast cien, ktorý je výsledkom kombinácie dobrej dostupnosti, infraštruktúry a nedostatku dostupných nehnuteľností.
Riziká a príležitosti
Analytici upozorňujú, že potenciál na rast cien je najmä v mestách, kam prichádzajú nové investície, kde rastie pracovný trh a nájomné prevyšuje splátku hypotéky. Práve tieto faktory robia lokalitu atraktívnou pre investorov a mladé rodiny. Význam má aj kvalita občianskej vybavenosti, ako sú školy, obchody či dopravné spojenie.
Na druhej strane sú mestá, kde treba byť pri kúpe opatrný – napríklad tam, kde ceny rástli príliš rýchlo, alebo kde je malý cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovými bytmi. To môže signalizovať neudržateľnú cenovú hladinu alebo prílišnú špekulatívnu aktivitu.
Kupujúci by si mali všímať aj rozdiel medzi cenami starších a novších bytov. Ak je tento rozdiel nízky, znamená to, že trh je blízko svojho cenového maxima, čo môže obmedziť budúce zhodnotenie. Majiteľka kancelárie UPgreat HOME Zuzana Klačanová zároveň pripomína, že ak niekto predáva za vyššiu cenu, musí počítať aj s drahšou kúpou novej nehnuteľnosti.
Sekundárny trh dominuje
Majitelia starších bytov a domov majú dôvod na radosť – ich nehnuteľnosti nielenže nestrácajú na hodnote, ale čoraz rýchlejšie rastú. Dôvodom je viacero faktorov: vyššie ceny novostavieb, limitovaný rozpočet kupujúcich a vyšší dopyt po dostupných alternatívach.
„Tento trend je spôsobený najmä tým, že novostavby si dlhodobo udržiavajú vysoké ceny a sú pre mnohých záujemcov cenovo nedostupné,“ zdôrazňuje Z. Klačanová. Tento fakt podčiarkuje aj Vladimír Planka z UPgreat PARTNERS, podľa ktorého odkladanie kúpy bývania v uplynulých dvoch rokoch spôsobilo, že sa nazhromaždil dopyt najmä u mladých rodín s obmedzeným rozpočtom.
Záujem je teda jednoznačne vyšší pri starších bytoch a domoch. Navyše, podľa Stanislava Lindáka z UPgreat ELEGANCE sa mnohí klienti prikláňajú k starším nehnuteľnostiam aj pre ich vnímanú kvalitu. „Osobne sa stretávam s názormi klientov, že vyhľadávajú staršie nehnuteľnosti kvôli tomu, že majú pocit, že sa tieto oveľa kvalitnejšie stavali. Platí to prevažne u rodinných domoch.“
Čo chcú kupujúci
Záujemcovia o kúpu zohľadňujú najmä cenu, čo núti mnohých robiť kompromisy. Kupujúci často ustupujú zo svojich predstáv o lokalite či stave nehnuteľnosti, najmä ak ide o dočasné bývanie. „V ponuke nie je dostatok nehnuteľností z pohľadu rozmanitosti, preto musí kupujúci často robiť kompromis,“ vysvetľuje M. Švehla.
Záujem je najmä o byty pripravené na okamžité nasťahovanie. „V súčasnosti čoraz viac kupujúcich zohľadňuje najmä cenu, a preto sú ochotní ustúpiť zo svojich predstáv – či už ide o lokalitu, stav bytu alebo dispozíciu,“ dopĺňa Z. Klačanová.
Najväčší dopyt je podľa analytikov stále po dvojizbových bytoch. Klienti zároveň uprednostňujú centrum mesta a zrekonštruované byty. Preferované sú tiež lokality s kompletnou občianskou vybavenosťou a dobrou dopravnou infraštruktúrou.
Očakávaný vývoj trhu
Vývoj na trhu bude podľa odborníkov mierny a stabilný, pokiaľ nedôjde k zásadným vonkajším otrasom. „Pokiaľ slovenský rezidenčný trh nezasiahnu negatívne faktory, ako napríklad prudký nárast cien energií, zvyšujúca sa inflácia, spomalenie hospodárskeho rastu či sprísnenie regulácií zo strany NBS, mierny, postupný a zároveň udržateľný rast by mal pokračovať aj po zvyšok roka,“ uvádza Z. Klačanová.
M. Švehla očakáva tradičné sezónne výkyvy a pokračovanie opatrnosti kupujúcich. Inflácia nad štyri percentá by podľa neho mohla zatraktívniť nehnuteľnosti ako bezpečné uloženie kapitálu. Výrazné znižovanie úrokov na hypotékach ale v blízkej dobe už neočakáva.
Kupujúci budú aj naďalej citliví na cenu a podľa odborníkov budú uprednostňovať byty, ktoré nevyžadujú dodatočné investície. Vývoj cien preto bude závisieť aj od vývoja nákladov na rekonštrukcie a materiály.
Kto na tom získa
Vyššie ceny starších bytov predstavujú výhodu pre predávajúcich, najmä ak plánujú ich výmenu za novostavbu. Vďaka priaznivému vývoju v posledných dvoch rokoch sa vytvorili podmienky na výhodné transakcie. No ako upozorňuje Z. Klačanová, treba zohľadniť aj vyššiu cenu novej kúpy.
Získať môžu aj investori, ktorí v čase rastúcich cien prenájmov a nízkej dostupnosti nehnuteľností vedia prenajať aj staršie byty za atraktívne ceny. Najmä v mestách, kde nájomné prevyšuje splátky hypoték, môžu tieto byty generovať stabilný výnos. V. Kubrický ale varuje: opatrnosť pri kúpe staršieho dvojizbového bytu je namieste v mestách, kde ceny bytov za posledný rok vzrástli o 20 a viac percent, je nízky cenový rozdiel medzi staršími dvoj- a trojizbovými bytmi a je nízky cenový rozdiel medzi staršími dvojizbovými a novšími dvojizbovými bytmi.
Záver je jasný – staršie dvojizbové byty sa stali novou devízou slovenského trhu s nehnuteľnosťami. Ich obľúbenosť, investičná atraktivita a schopnosť odolávať výkyvom z nich robí jeden z najstabilnejších pilierov bývania aj v budúcnosti.
„Staršie dvojizbové byty majú často výbornú polohu, nachádzajú sa v lokalitách s dobrou občianskou vybavenosťou, dopravnou dostupnosťou a sú obklopené zeleňou,“ konštatuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros s tým, že dostupné bývanie v kvalitnej lokalite je najmä dôvod, prečo si staršie dvojizbové byty udržia silnú pozíciu na trhu s bývaním aj nasledujúce mesiace a roky.