Obeťou konsolidácie bude aj realitný trh
Konsolidácia pravdepodobne povedie časť majiteľov nehnuteľností k núdzovému predaju
BRATISLAVA, 14. októbra 2025 – Obeťou konsolidácie bude aj realitný trh. Pre horšie ekonomické podmienky sa do ponuky zrejme dostanú nové nehnuteľnosti. Časť ľudí bude totiž nútená predať svoju druhú, tretiu, prípadne rekreačnú nehnuteľnosť.
Čo to urobí s cenami? Zvýši sa dostupnosť bývania pre kupujúcich? Na tieto a ďalšie otázky sa pozrieme v nasledovnej analýze.
Nové nehnuteľnosti v ponuke
Tretí balík konsolidačných opatrení zvýši dane a odvody pre firmy, živnostníkov a zamestnancov. Peňazí v ekonomike bude menej, pretože si ich zoberie štát. Prejaví sa to aj na raste HDP. „Keby sa fiškálna konsolidácia nekonala, tak by sme očakávali postupné zrýchľovanie rastu ekonomiky, ale s ňou naopak predpokladáme spomalenie na 0,5 percenta HDP,“ zhodnotil výkonný riaditeľ NBS, Michal Horváth. Čo to znamená pre realitný trh?
„V krátkom až strednom horizonte možno očakávať väčšiu ponuku najmä od vlastníkov nadrozmerných nehnuteľností alebo tých, ktorí majú viacero nehnuteľností a rozhodnú sa optimalizovať náklady,“ prognózuje zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat, Richard Churý.
Ľudia s viacerými nehnuteľnosťami dnes podľa neho vyčkávajú. Nevedia, ako sa prejaví konsolidácia a či dôjde k ďalšiemu zvyšovaniu daní. „Už teraz však predávajú tí, ktorí potrebujú hotovosť, napríklad na podnikanie, bežné výdavky, alebo chcú presunúť peniaze do iných investícií,“ opisuje situáciu odborník.
Predpokladá sa, že konsolidácia rozšíri ponukovú stranu realitného trhu. Citlivejšie môžu reagovať napríklad ľudia s tzv. druhým bývaním alebo rekreačnými nehnuteľnosťami, ak budú potrebovať uvoľniť hotovosť.
Hľadanej novej rovnováhy
Pre celkové smerovanie trhu však bude okrem ponuky smerodajný aj vývoj dopytu. Rozhodne teda nielen to, koľko nehnuteľností na trhu pribudne, ale aj o koľko sa na druhej strane zmení okruh kupujúcich.
„Ak príde citeľný nárast ponuky a zároveň časť kupujúcich vypadne z trhu pre prísnejšie podmienky či slabší rozpočet, rekordný rast cien sa zastaví,“ prognózuje R. Churý. Zásadný pokles záujmu však neočakáva.
„Dopyt je dnes najsilnejší od roku 2022. Na trh sa vracajú kupujúci, ktorí odkladali kúpu a nižšie úroky, spolu s konkurenčným bojom bánk im výrazne zlepšili dostupnosť financovania,“ vymenúva odborník faktory pôsobiace pozitívne na trh. „Vidíme viac predschválených hypoték a rýchlejšie reakcie na dobré ponuky, najmä pri menších a stredných bytoch v silných lokalitách,“ dodáva. To tlačí ceny nahor.
Za pravdepodobný scenár preto pokladá spomalenie rastu cien, alebo ich stabilizáciu, nie plošný pokles. Kapacita dopytu tak bude zrejme stačiť absorbovať rozšírenie ponuky o nové nehnuteľnosti.
„Celkovo sa situácia na trhu viac stabilizuje s vyššou mierou výmeny nehnuteľností, než sme videli v posledných rokoch. Tempo rastu cien môže poľaviť, no trh ostane živý a transakčne silný,“ uvádza Churý. Počet transakcií teda podľa neho vzrastie, zásadné prírastky by sa v ponuke mali objaviť až v budúcom a nasledujúcom roku.
Ktoré nehnuteľnosti si udržia cenu
„Dariť sa naďalej bude cenovo dostupným a energeticky efektívnym nehnuteľnostiam. Kvalitné nehnuteľnosti v silných lokalitách si cenu udržia,“ predpokladá R. Churý. Predpokladá, že žiadané zostanú krajské a okresné centrá s dobrou dopravou, menšie a stredne veľké byty s nízkou energetickou náročnosťou a kvalitné novostavby.
Naopak zasiahnuté môžu byť lokality s horšou dostupnosťou práce či dopravy, napríklad menšie mestá, periférie a satelity bez infraštruktúry alebo staršie rodinné domy.
Na základe toho odporúča R. Churý zvoliť si konkrétnu stratégiu predaja. V štandardnej situácii neradí hneď siahať po vysokých zľavách. „Efektívnejšie je doladiť kvalitu ponuky, napríklad menšími opravami, doložením energetických dokladov, či kvalitnou prezentáciou a správnym načasovaním,“ hovorí.
No v prípade bezprostrednej potreby hotovosti je namieste uvažovať aj o agresívnejšej cenovej stratégii. „Pracujte pritom s dátami, napríklad porovnateľnými predajmi, rýchlosťou obratu v lokalite a pripravte si variant B, teda zníženie ceny, bonusy vo forme zariadenia bytu či parkovanie,“ odporúča. „Kľúčová je prvá vlna záujmu. Tá sa už neopakuje,“ prízvukuje expert
Priestor na zľavu
V tomto variante pre kujúcich svitá nádej na nižšie ceny. „V najbližšom období sa priestor na vyjednávanie môže zväčšiť najmä pri veľkých, nákladných, či dlhšie inzerovaných nehnuteľnostiach. Rovnako tak na menej atraktívnych adresách. Tu sa môžu kupujúci dopracovať k zľave. No v top lokalitách a pri kvalitných ponukách zostane zjednávanie skôr symbolické,“ uzatvára R. Churý prognózu trhu.
