Chystáte sa kúpiť investičný byt?
Investícia do kúpy bytu má svoju logiku, v dlhodobom časovom horizonte ceny nehnuteľností stúpajú, byt prinesie príjem z jeho prenájmu a je to likvidné aktívum (okrem extrémnych situácií typu vojnový konflikt a podobne)
Je však každý byt na trhu "investičný"?
Na investorov tu čaká množstvo nástrah, o ktorých je dobré vedieť dopredu a počítať s nimi.
- Lokalita
Asi najpodstatnejšie kritérium. Vyberajte byt na mieste, kde je dopyt po nájme. V dosahu veľkých firiem, vysokých škôl, aby ste zabezpečili vyťaženosť nájmom. Tiež v blízkosti sociálnej vybavenosti mesta/obce, dosahu centra, kultúry, športovísk, aby ste ho dokázali predať bez problémov za optimálnu sumu. Byty, ktoré nie sú v dosahu mestskej dopravy, v starších neopravených bytových domoch síce môžu mať nižšiu nadobúdaciu cenu, ale budú mať relatívne nižšiu cenu aj pri predaji. A keď hovoríme o lokalite, hovoríme nielen o výbere mestskej oblasti, ale aj o mestách samotných. Myslite v perspektíve obdobia, v ktorom si byt chcete ponechať vo vlastníctve.
- Cena
Nedajte sa strhnúť momentálnym nadšením pre konkrétny byt. Kalkulujte dopredu, nastavte si plán, cenový aj časový, a buďte trpezlivý, kým nenájdete byt vyhovujúci Vašim požiadavkám. Ak nepoznáte reálne predajné ceny v konkrétnej lokalite (nie ponukové, skutočne realizovane predaje!), dajte si poradiť od miestne znalého makléra. Investičný byt sa nekupuje za cenu, ktorú bude mať byt o tri alebo 5 rokov, ale za aktuálnu reálnu predajnú cenu.
- Potreba rekonštrukcie
Pri kalkulácii nezabudnite pripočítať aj cenu potrebných rekonštrukcií. Rekonštruujte s rozumom, všetko musí fungovať, byť zariadené, ale netreba žiadne dizajnové kúsky nábytku, či nadštandardne drahé komponenty (napríklad vodovodné batérie). Myslite na funkčnosť a odolnosť vybavenia. Majte náklady na rekonštrukcie pod kontrolou, nezabudnite si všetky faktúry, daňové doklady a podobne, odkladať. Využijete ich pri predaji bytu, pokiaľ by ste predávali pred uplynutím 5ročnej lehoty!
- Spoľahlivý nájomca
Dajte si záležať na výbere nájomcu. Ak si ho neviete preveriť sami, tiež Vám môže pomôcť skúsený realitný maklér, ktorý má v rukách nástroje na preverovanie záujemcov, prípadne Vám dokáže vyťaženosť bytu zabezpečiť dlhodobou starostlivosťou – spravovaním bytu.
- Daňové povinnosti, zmluvy,...
Nezabudnite na to, že ako prenajímateľ sa musíte registrovať na Daňovom úrade. A samozrejme aj na ostatné povinnosti treba myslieť, prihlásiť sa na daň z nehnuteľnosti, dôležitý môže byť aj počet ľudí využívajúcich nehnuteľnosť. Nastavte si zálohové predpisy na elektriku, vodu, plyn, nájomníkom riadne vyúčtujte nimi uhradené zálohy. Všetko však začína kvalitnou nájomnou zmluvou...
- Optimálny čas predaja
Sledujte vývoj realitného trhu v mieste, kde máte svoj byt. Opäť, nedajte sa strhnúť rozličnými prieskumami, štatistikami, ktoré často hovoria o celoštátnom priemere alebo o priemere v rámci veľkých územných celkov, mnohokrát vychádzajú z ponukových, nie realizačných cien. Ak sa trh nevyvíja vo Váš prospech, vždy treba mať plán B, či už je to predčasný predaj, alebo naopak, vyčkanie s predajom. Realitný trh sa vyvíja v neustále sa opakujúcich cykloch. Ak si nie ste istý, opäť využite miestneho znalého realitného makléra, poraďte sa!
- Majte reálny plán
Mať reálne predstavy, koľko Vás to bude stáť, koľko na tom zarobíte, kedy čo treba urobiť, aké podmienky splniť, aké sú únikové podmienky, je jedna z najpodstatnejších vecí. Samotný prenájom slúži vo väčšine prípadov viac na ochranu pred infláciou ako na tvorbu veľkého zisku. Ide o čas, akúsi preklenovaciu dobu, medzi nákupom a predajom bytu. Sledujte zmeny zákonov týkajúce sa tohto typu podnikania, lebo o podnikanie ide. Myslite na to, že reinvestovať utŕžené peniaze nemusíte v rovnakom období, ako byt predáte. Lebo špičkové ceny pri predaji znamenajú pre Vás aj špičkové ceny pri nákupe v rovnakom období. Sledujte trh s nehnuteľnosťami, sledujte infláciu, sledujte vývoj úrokových sadzieb pre hypotekárne úvery.
V poslednom období sa stretávame často s "investormi v smútku". Najčastejšou chybou, ktorú urobili, je zle vybraná lokalita, prestrelený rozsah a cena rekonštrukcie, a nadhodnotené očakávania pri predaji bytu. Ale robia aj kopu ďalších chýb, ktoré som v článku spomenul...
Kedykoľvek nás kontaktujte, radi Vám poradíme, a možno máme pre Vás aj zopár konkrétnych typov na byty vhodné na investíciu.
Autor článku: Miroslav Švehla , majiteľ realitnej kancelárie UPgreat NAMAX, Nové Mesto nad Váhom,