Ceny prenájmov rastú

www.sme.sk, streda 18. júna 2025, Bývanie a reality, TÉMA Nájomné bývanie na Slovensku

Ceny prenájmov rastú a tak skoro sa to nezmení. 

Malý byt v žiadanej lokalite sa obsadí do jedného až dvoch týždňov.

Kto na Slovensku nechce alebo nemôže bývať vo vlastnom, má niekoľko možností, ako si bývanie prenajať. Prvou a najčastejšou je nájsť si prenájom klasicky na realitnom trhu. Koľko za byt či dom každý mesiac zaplatí, závisí od viacerých faktorov. Výška nájomného sa odvíja od lokality, veľkosti aj štandardu bytu.

„V Bratislave novostavby s moderným vybavením, ako je klimatizácia či parkovacie miesto, stoja o desať až dvadsať percent viac ako staršie byty v rovnakej časti mesta. Plne zariadené byty dokážu byť drahšie o ďalších 50 až 100 eur mesačne v závislosti od vybavenia,“ priblížil Richard Churý, šéf realitnej siete UPgreat.

Ceny v hlavnom meste
Na konci Petržalky môžete napríklad nájsť starší jednoizbový byt do 30 m² v paneláku s čiastočnou rekonštrukciou za približne 450 až 550 eur mesačne vrátane energií. Cena môže mierne kolísať podľa presného stavu bytu či blízkosti MHD.

„V centre Bratislavy, v častiach ako Staré Mesto alebo blízko Michalskej či Ventúrskej ulice, sa starší jednoizbový byt do 30 m² prenajíma spravidla za 750 až 900 eur mesačne, pričom nižšia hranica odráža pôvodný stav bez veľkej rekonštrukcie a vyššia platí pri bytoch v rekonštruovaných domoch s lepším vybavením a prístupom ku všetkým centrálnym službám,“ hovorí Churý.

Medziročný nárast nájomného
V porovnaní s minulým rokom sú ceny prenájmov podľa údajov portálu nehnuteľnosti.sk po celom Slovensku v priemere vyššie o zhruba osem až deväť percent.

„Napríklad v Bratislave bol v prvom štvrťroku 2025 v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom zaznamenaný pokles o jedno až šesť percent pri trojizbových a väčších bytoch. Naopak, Prešov zaznamenal rast cien naprieč všetkými kategóriami,“ uviedol Filip Domovec, PR manažér z nehnuteľnosti.sk.

V najbližšom období očakáva pokračovanie mierneho rastu nájmov, ale slabším tempom ako v poslednom roku. „Dôvodom je okrem stagnujúcej výstavby silný dopyt, najmä vo väčších mestách a atraktívnych lokalitách,“ konštatuje Domovec. Na druhej strane klesajú sadzby pri hypotékach k trom percentám ročne, čo môže čiastočne stlačiť ceny nájmov nadol. Záujemcovia o bývanie totiž budú mať lepšie podmienky na kúpu vlastného bytu.

Záujem je veľký
V hlavnom meste zostáva dopyt po prenájmoch podľa Churého veľmi vysoký. „Malé byty s veľkosťou približne 20 až 35 m² sa v žiadaných lokalitách obsadia často do jedného až dvoch týždňov od zverejnenia inzerátu, najmä študentmi a mladými profesionálmi, ktorí hľadajú rýchlu dostupnosť blízko školy alebo práce,“ uviedol Churý.

Bežné jedno – či dvojizbové byty do 50 m² v centre bývajú obsadené za 10 až 20 dní, ak sú ceny primerané a byt má aspoň čiastočne rekonštruované jadro či základné zariadenie.

„Podobné byty na okrajoch mesta – v Petržalke, Ružinove či Devínskej Novej Vsi – môžu čakať dva až štyri týždne. Kratšie, ak sú výrazne lacnejšie alebo, naopak, po kompletnej rekonštrukcii,“ opisuje situáciu na trhu s prenájmami Churý.

Dlhšie – mesiac a viac – čakajú na záujemcu prázdne byty bez zariadenia alebo staršie byty s nevyhovujúcim technickým stavom. Majitelia musia výrazne znížiť cenu, aby prilákali záujemcov.

„Novostavby a byty vyššieho štandardu v lokalitách ako Ružinov-Nivy, Eurovea alebo Staré Mesto sa obsadzujú najrýchlejšie – často do 7 až 10 dní – keďže ponúkajú moderné vybavenie, parkovanie a dobrú správu budovy,“ dodáva šéf realitky UPgreat.

Nedostatok štátnych a obecných bytov
V hlavnom meste by záujem o prenájom bytu mal v najbližších rokoch rásť. „Ponuka nájomných bytov nerastie dostatočne rýchlo vzhľadom na stále vysoké ceny vlastných nehnuteľností a migračný tlak za prácou a vzdelaním do hlavného mesta. Build-to-rent projekty a súkromní developeri majú síce v pláne viac nájomných projektov, no reálne kapacity nepostačujú pokryť dopyt,“ myslí si Churý.

Zároveň štátne a mestské projekty nájomných bytov pribúdajú len pomaly – v desiatkach bytov ročne, zatiaľ čo dopyt medzi mladými profesionálmi, študentmi a cudzincami neustále stúpa. „To udržiava nájomné ceny na historických maximách,“ uzatvára.
Jana Hambálková © SME

Ceny prenájmov rastú a tak skoro sa to nezmení
Malý byt v žiadanej lokalite sa obsadí do jedného až dvoch týždňov

Nie každý, kto nemá na vlastný byt a potrebuje prenájom, sa k nemu vie aj dostať. Predsudkom a diskriminácii zo strany prenajímateľov čelia viaceré skupiny ľudí.

„Majitelia bytov odmietajú rómsku komunitu, pretože majú obavy z neporiadku či neplatenia. A to aj v prípadoch, že záujemcovia spĺňajú všetky podmienky,“ hovorí Richard Churý, šéf realitnej siete UPgreat.

Osamelé matky a rodičia samoživitelia bývajú podľa neho považovaní za rizikových nájomcov pre nízky či nestály príjem a často nedokážu zabezpečiť ručiteľa. „Výsledkom sú časté odmietnutia alebo neprimerané kaucie,“ dodáva.

Študenti bez trvalého príjmu narážajú na požiadavku ručiteľa, ktorého nevedia vždy rýchlo zabezpečiť. „Nezamestnaní a nízkopríjmové rodiny často nezvládnu zložiť kauciu a hoci by o bývanie stáli, štátna ponuka sociálnych bytov je nedostatočná,“ skonštatoval Churý.

Ľudia so zdravotným postihnutím potrebujú bezbariérové bývanie – to je však na trhu takmer nedostupné a prenajímatelia nebývajú ochotní investovať do úprav.

„Cudzinci bez trvalého pobytu narážajú na administratívne bariéry a chýbajúce doklady. LGBTQ+ komunita sa zasa môže stretnúť s odmietnutím pre predsudky, najmä v menších mestách – napriek tomu, že to zákon zakazuje,“ pridáva ďalšie skupiny odmietaných záujemcov o prenájom Churý.

Kto si najčastejšie hľadá prenájom

Všeobecne idú do prenájmu ľudia, ktorí z rôznych dôvodov nie sú schopní alebo ochotní investovať do kúpy vlastného bývania. Často ide o mladých, ktorí nemajú zatiaľ dostatočný príjem na získanie hypotéky alebo nemajú dosť úspor na kúpu vlastného bytu. Prípadne si byt kúpili a čakajú na dokončenie rekonštrukcie, aby počas prestavby nemuseli bývať napríklad u rodičov.

Rodiny a páry ostávajú v nájme na jeden až dva roky, často v dvojizbových bytoch. Osamelí rodičia a samoživitelia, ktorí nedokážu splniť bankové podmienky na hypotéku, siahajú po menších bytoch, aby mali samostatnú izbu pre dieťa.

Dôchodcovia, ktorí predali väčšiu nehnuteľnosť, si prenajímajú menší byt v centre kvôli lepšej dostupnosti služieb a zníženiu starostí o údržbu. Bývanie si prenajímajú tiež cudzinci pracujúci na Slovensku, ktorí sem prídu s rodinami a potrebujú flexibilitu bez záväzkov.

Byty si prenajímajú tiež študenti, ktorí nedostali internát a spoja sa viacerí na prenájom väčšej nehnuteľnosti. Investorom do krátkodobých prenájmov a digitálnym nomádom vyhovuje prenájom ako flexibilné pracovné prostredie s krátkodobou zmluvou.

Zdroj: nehnuteľnosti.sk, UPgreat