Byty miznú rýchlo

Prečítajte si článok z  denníka PRAVDA,. ponúkame vyjadrenie Richarda Churého, majiteľa siete UPgreat k aktuálnej téme.

Kto váha, zaplatí o tisíce viac, varuje odborník

Dostupnosť bývania v krajine aj naďalej zaostáva a nehnuteľnosti sú stále málo dostupné. K tomu sa pridáva stúpanie úrokov hypoték aj pomerne nízke platy vzhľadom na to, koľko stojí život na Slovensku. Napriek tomu vznikol v realitách paradox - objem nových hypoték od leta výrazne stúpol. Ukazuje to, že Slováci si hneď pri miernom znížení úroku nakúpili byty. Dôvodom však nie je snaha iba ušetriť na splátkach, ale obava, že bývanie ešte viac zdražie.

Ľudia si v posledných mesiacoch berú hypotéky vo veľkom najmä preto, že úrokové sadzby začali po dlhej dobe stúpania konečne klesať. Podľa dát Národnej banky Slovenska (NBS) pokles je o takmer jedno percento, splátka je teda nižšia.

Vlani bol úrok okolo 4,5 percenta, čo pri priemernom plate 1600 eur a kúpe dvojizbáku dostalo splátku nad 900 eur. Aktuálne ponúka viacero bánk sadzbu asi 3,6 percenta, kedy splátka vychádza na niečo nad 800 eur. Pri rovnakom byte a znížení splátky o takmer 100 eur mesačne ušetrí z rozpočtu slovenská domácnosť viac ako tisíc eur ročne na úrokoch. Ušetrené peniaze môže domácnosť odložiť do rezervy, s vytváraním ktorej má väčšina Slovákov problém.

„Ceny nehnuteľností sa vo väčšine lokalít stabilizovali a skôr mierne rastú, preto domácnosti viac cítia riziko drahšieho bytu v budúcnosti než riziko dočasne vyššej sadzby. Zásadný je aj fakt, že sadzbu vedia o 2–3 roky refinancovať, kým cenu bytu, ktorý dnes nekúpia, už nevrátia späť,” vysvetlil Richard Churý z realitnej siete UPgreat s tým, že rast cien je skôr pozvoľný – brzdí ho stále obmedzená dostupnosť bývania, keďže príjmy domácností neraz na splátky nestačia.

Staršie byty sa vyšplhali na 4-tisíc eur za meter

NBS v pravidelnom komentári tiež potvrdila, že byty od leta zdražovali pomalšie, no dostupnosť bývania sa nijako nemenila – a už vôbec nie k lepšiemu. Banky sú však stabilné, presne preto, že ich zisk narástol húfnym náborom hypoték.

Byty sa ale míňajú rýchlo a pri cene šesťtisíc eur za meter štvorcový pri novostavbe, väčšina ľudí volí kúpu staršieho bytu za lacnejšie. Preto vzniká obava, že keď sa tieto minú, bytov bude ešte menej a znova výrazne zdražejú. „Do popredia sa dostáva nový faktor – očakávania ďalšieho znižovania úrokových sadzieb a s tým súvisiaceho rastu cien nehnuteľností. Ten motivuje domácnosti neodkladať rozhodnutie o novom bývaní,” vysvetlila hovorkyňa NBS Dominika Duchová.

Navyše trh sa opäť rozhýbal, banky zmierňujú nároky aby klienta získali a dávajú hypotéky ochotnejšie, čo mnoho ľudí vníma ako vhodný čas na riešenie bývania. Narástli tiež nominálne platy, a zmiernila sa aj inflácia. K tomu sa pridáva historicky najnižšia nezamestnanosť – teda väčšina ľudí má stabilnú prácu a nebojí sa zobrať si úver.

Podľa Churého drahšie hypotéky nútili ľudí bývať v podnájmoch a tým sa znižovala kúpna sila domácností. No zlacnením úveru sa rozhodovanie medzi nájmom a kúpou stiera. „V Bratislave sú celkové mesačné náklady vlastníctva a nájmu často porovnateľné – splátka hypotéky býva blízko výšky nájomného. Rozhoduje preto lokalita a kvalita bytu. V menších mestách je nájom spravidla citeľne lacnejší než vlastníctvo, preto tam sadzby viac preklápajú rozhodnutie smerom k nájmu,” porovnal.

Úver nemusí byť zvládnuteľný

Vzhľadom na to, že taká Bratislava patrí medzi najdrahšie európske mestá čo sa bývania týka, môže sa stať, že situácia s drahými bytmi aj vysokými splátkami prestane byť pre slovenské domácnosti zvládnuteľná. Už teraz stojí Slovákov splátka nehnuteľnosti – vlastnej či prenajatej, viac ako polovicu výplaty. Kvôli tomu sme ako národ na chvoste rebríčka s úsporami, z našich platov a nákladov na život sa väčšine nedá tvoriť rezerva. Práve tá je však pri hypotéke zásadná.

„Hypotéka prináša úrokové a refixačné riziko, potrebu rezerv a povinnosť znášať údržbu či väčšie opravy. Emocionálne je vlastníctvo pre mnohých „bezpečnejšie“, finančne však nemusí byť optimálne v každej životnej fáze. Kľúčové je mať rezervu aspoň na niekoľko mesiacov splátok a prevádzky,” vysvetlil Churý.

Pre ľudí nie sú ani tak rizikové vysoké ceny nehnuteľností, ako drahé úvery. „Z pohľadu schopnosti splácať svoje záväzky je pre domácnosti najvýraznejším rizikom príliš vysoká zaťaženosť úverovými splátkami,” uviedla Duchová. Problémom tak môže byť zvýšenie splátky práve kvôli vyššiemu úroku, pričom platovo si človek polepšiť nemusí roky.

NSB však testuje, či sú klienti schopní splácať úver aj pri zdražení úroku. Ich štatistika vyšla prekvapivo pozitívne. „Domácnosti boli schopné pokračovať v splácaní bez výraznejších problémov, hoci kvôli vyššiemu zaťaženiu splátkami sú dnes v porovnaní s minulosťou citlivejšie na prípadné šoky,” uviedla hovorkyňa banky.

Čo spraví nízky úrok s trhom?

Slováci dnes viac naháňajú byty kým sú dostupné a dôležitá je pre nich cena, na úroky až tak nepozerajú, čo ich môže dobehnúť. „Úrokovú sadzbu vnímajú ako parameter, ktorý sa dá časom optimalizovať,” dodal Churý s tým, že byty sa predávajú teraz rýchlejšie, ale ak sú nehnuteľnosti cenovo prestrelené, ich predaj stojí.

„Nárast objemu nových úverov sa už premieta do vyššieho počtu uzavretých transakcií a do mierneho tlaku na rast cien v najvyhľadávanejších segmentoch – dvoj- a trojizbové byty, dobrá dostupnosť MHD, parkovanie,“ vysvetľuje riaditeľ UPgreat.

Scenár so zvýšeným počtom hypoték ovplyvnil reality trh, najmä teraz. „Do konca roka 2025 očakávam citeľné oživenie. Jesenná sezóna tradične prináša viac obhliadok, rýchlejšie rozhodovanie a v kombinácii so zvýšeným objemom hypoték aj viac uzavretých transakcií. Krátkodobo to bude tlačiť na mierny rast cien dvoj- a trojizbových bytov, no trh zostane selektívny a citlivý na kvalitu,“ odhaduje Churý.

Po novom roku však už udrie konsolidácia, ktorá sa pretaví aj do realít a narastú aj obavy ľudí. „Časť investorov s dvoma až troma nehnuteľnosťami môže zvažovať predaj, čo zvýši ponuku tam, kde doteraz chýbala. Vyššia ponuka by mala pomôcť lepšie uspokojiť dopyt a zvýšiť počet transakcií, zároveň však môže pribrzdiť tempo rastu cien v priemerných lokalitách,” uviedol riaditeľ UPgreat s tým, že úroky síce nie sú úplne nízke, ale už nepôsobia tak odstrašujúco. Ľudia vedia, že ak sa situácia nezlepší, môžu ich znížiť refinancovaním v inej banke.

Pomohlo by však, ak by sa samozrejme stavalo násobne viac nových nehnuteľností a ľudia by sa prestali naháňať za výhodnou kúpou, alebo aby im byt niekto nevyfúkol. Mohli by zostať napríklad dlhšie v nájme, keďže novou výstavbou by jeho cena klesla a oplatil by sa viac než úver.

„Viac nájmov dá domácnostiam čas nechať kúpu na neskôr. Výsledkom býva spomalenie rastu cien, no cenu hypoték to priamo neznižuje. Ak však stavajú nové projekty, zväčšujú celkový počet bytov a tým tlak uvoľňujú. Kľúč je teda čistý nárast ponuky a lepšie využitie bytového fondu (napríklad motivovať prenájom prázdnych bytov),” dodal Churý. Dôležité je preto byty pridávať, nielen predávať a meniť majiteľov.