Budú ceny nehnuteľností prudko rásť?
BRATISLAVA, 7. augusta 2025 – Ceny nehnuteľností rastú. V druhom štvrťroku sa podľa aktuálnych údajov NBS medziročne zvýšili o 12,8 percenta. Dostali sa tak na vyššiu úroveň ako na jeseň roku 2022, čím prekonali doterajšie maximá.
Zdá sa teda, že realitný trhy je opäť vo forme. Pamätníci majú ešte v spomienkach silný rast medzi rokmi 2019 a 2022. Tentoraz to však môže byť iné. V pozadí sú viaceré otázniky.
Klesajúce sadzby vracajú do hry kupujúcich
„Očakávam, že slovenský realitný trh bude v horizonte nasledujúcich 12 až 24 mesiacov pozvoľna rásť. Hlavným motorom budú nižšie úrokové miery, ktoré postupne stimulujú odložené nákupné rozhodnutia z rokov 2022 až 2024,“ približuje zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat, Richard Churý.
Za zásadný faktor pokladá okrem klesajúcich úrokov aj celkový vývoj ekonomiky, životnej úrovne a rastúcu spotrebiteľskú dôveru. „Silný segment first-time buyerov a návrat investorov v rezidenčných a komerčných segmentoch by mali aktivitu podporiť,“ dodáva.
Naopak za riziko pokladá prípadné zhoršenie makroekonomických ukazovateľov, najmä prudký nárast inflácie, či druhú vlnu konsolidácie verejných financií. „Hoci fundamenty trhu vyzerajú priaznivo, rast novej realitnej fázy môže byť pomalší, než by naznačovala čistá pohyblivosť sadzieb,“ sumarizuje odborník.
Vracajú sa prvokupujúci a investori
Profil typického kupujúceho sa aktuálne posúva k mladším vekovým kategóriám. „Ľudia do 35 rokov tvoria takmer polovicu všetkých záujemcov. Tí čoraz častejšie vyhľadávajú menšie jedno - či dvojizbové byty alebo kompaktné rodinné domy,“ opisuje situáciu na trhu Churý.
„S priemernými sadzbami hypoték okolo 3,7 percenta sa pre túto skupinu opäť otvárajú príležitosti vstúpiť na trh, na ktorý sa v predchádzajúcich rokoch kvôli vyšším úrokom dostávali ťažšie,“ vysvetľuje.
Dodáva však, že napriek oživeniu záujmu mladších kupujúcich, najpočetnejšiu skupinu naďalej tvoria ľudia vo veku 35 až 45 rokov. Poväčšine disponujú stabilnejšími príjmami či možnosťou zapojiť o úveru aj spoludlžníka – životného partnera. Tento trend bude dlhodobý.
Silnejúci vplyv demografie
Čoraz väčšiu úlohu totiž hrá demografia. Mladých kupujúcich bude čoraz menej. „Zatiaľ sú prejavy negatívnej demografie na slovenskom trhu viditeľné predovšetkým v okrajových regiónoch a menších obciach, kde pomaly klesá dopyt po rodinných domoch. Vo väčších mestách a ich okolí silný záujem stále pretrváva,“ komentuje Richard Churý.
Z dlhodobého hľadiska však bude podľa neho tento pohyb čoraz silnejší. Ohrozený je najmä segment „family homes“, keďže počet novorodencov a ani pasívne saldo migrácie nestačia na udržanie dopytu.
Čiastočne to kompenzujú investori a zahraniční kupujúci, no ich aktivita nie je schopná dlhodobo nahradiť prirodzený úbytok obyvateľov. „Preto je negatívna demografia pomaly sa prejavujúci, ale nevyhnutne silnejúci faktor budúcnosti,“ konštatuje odborník.
Špecifické postavenie na realitnom trhu dlhodobo udrží Bratislava, ktorá ťaží z migrácie a silnej ekonomiky. „V budúcnosti očakávam, že priepasť medzi hlavným mestom a zvyškom krajiny sa ešte prehĺbi. Klesajúci počet ekonomicky aktívnych ľudí zúži dopyt v regiónoch a naopak Bratislava bude, ako ekonomické centrum, ťažiť z koncentrácie pracovných príležitostí a infraštruktúry. To udrží vysokú atraktivitu miestneho trhu,“ prognózuje Richard Churý.
Pripomína, že tento dvojrýchlostný vývoj je už dnes možné sledovať v iných krajinách Európy, kde veľké mestské aglomerácie rastú, zatiaľ čo vidiek čelí útlmu. „Investori aj developeri preto stále viac smerujú svoju pozornosť do miest, kde je dopyt stabilný alebo rastúci. Ak sa demografické trendy nezmenia, rozdiely medzi Bratislavou a regiónmi sa budú naďalej prehlbovať,“ uzatvára realitný expert.