Ako v r. 2026 pri kúpe bytu stlačiť cenu o tisíce eur?

Má to jasné pravidlá

Kúpa bytu je najväčšia investícia života. Nerob chyby, ktoré ťa vyjdú zbytočne draho.

Richard Churý, CEO a zakladateľ realitnej siete UPgreat vysvetľuje, ako spoznať nadhodnotený byt, no aj to, ako získať lepšiu cenu.

Ešte pred pár rokmi pripomínal realitný trh na Slovensku divoký západ. Kto zaváhal sekundu, prišiel o byt, a kto chcel vyjednávať o cene, bol predávajúcemu skôr na smiech. Dnes je však situácia iná. Kupujúci už nie sú len štatisti, ktorí ticho akceptujú každú sumu v inzeráte. Majú viac času, viac možností a najmä silnejšie slovo.

Ako sa v tomto novom prostredí správať a kedy pritlačiť na predávajúceho? O tom, či je dnes reálne zraziť cenu o 10 %, alebo radšej brať to, čo je, sme sa zhovárali s človekom, ktorý trh sleduje denne z prvej línie.

Richard Churý hovorí, že hoci ceny neklesajú plošne, priestor na dohodu tu rozhodne je. Stačí vedieť, kde ho hľadať a aké argumenty položiť na stôl.

Ceny nehnuteľností sú stále vysoké, trh však už nie je taký prehriaty ako pred pár rokmi. Má dnes kupujúci silnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako pred dvomi či tromi rokmi?

Áno, v porovnaní s obdobím spred roku 2022 má dnes kupujúci vo všeobecnosti silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. V časoch extrémne lacných hypoték bolo často potrebné rozhodovať sa oveľa rýchlejšie, pretože konkurencia medzi kupujúcimi bola výraznejšia a dobré nehnuteľnosti mizli z trhu veľmi rýchlo.

Dnes sa nehnuteľnosti vo všeobecnosti predávajú pokojnejšie a kupujúci má viac priestoru porovnávať, premýšľať a rokovať o cene či podmienkach.

Najvýraznejšie to bolo vidieť v rokoch 2023 a 2024, keď sa trh výraznejšie preklopil v prospech kupujúceho. Dnes by som to už opísal skôr ako vyrovnanejší stav, stále však s lepšou pozíciou kupujúceho ako pred pár rokmi.

Zároveň však platí, že pri najžiadanejších bytoch v dobrých lokalitách je ponuka stále obmedzená, takže tam vie byť konkurencia medzi kupujúcimi aj dnes pomerne silná a pri takýchto nehnuteľnostiach treba stále konať rýchlejšie.

O koľko percent je dnes podľa vás reálne možné vyjednať cenu smerom nadol oproti inzerovanej cene? Hovoríme skôr o 5 % alebo 10 %, prípadne o ešte razantnejšom poklese ceny?

Dnes sa to nedá povedať jedným číslom, pretože úplne kľúčové je, ako je nastavená cena už na začiatku. Ak je nastavená správne, pokojne sa môže stať, že sa nájde viac záujemcov a priestor na zjednávanie je minimálny alebo žiadny. Ak je však cena úmyselne nadhodnotená s tým, že sa počíta s neskorším znížením, priestor na dohodu je prirodzene väčší.

Vo všeobecnosti platí, že mimo bytov a domov, o ktoré je na trhu najsilnejší záujem, je dnes reálne vyjednať približne 5 až 10 %, pričom v niektorých prípadoch to môže byť aj viac, pokojne okolo 15 až 20 %.

Zároveň netreba zabúdať na to, že minulý rok rástli ceny nehnuteľností na Slovensku dvojciferne, ale to je rast oproti cenám spred roka, nie oproti inzerovaným cenám konkrétnej nehnuteľnosti. Tieto dve veci nemožno zamieňať. V praxi to znamená, že aj na rastúcom trhu môže byť priestor na zľavu, ak je konkrétna nehnuteľnosť nacenená príliš optimisticky.

Je teraz vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti, alebo je potrebné ešte počkať?

Áno, úrokové sadzby klesajú.

Oplatí sa na zľavu čakať, alebo treba útočiť hneď?

Určite nie, ceny sú privysoké.

Ktoré nehnuteľnosti majú dnes najväčší priestor na zníženie ceny – staršie byty, domy mimo miest, nehnuteľnosti po rozvode, dedičstve alebo byty, ktoré sa predávajú dlhodobo?

Najväčší priestor na zníženie ceny majú dnes najmä nehnuteľnosti, pri ktorých sa spojí slabší dopyt s vyššou motiváciou predávajúceho. Typicky ide o byty alebo domy, ktoré sa predávajú dlhodobo, boli od začiatku nadhodnotené alebo si vyžadujú väčšiu rekonštrukciu. Väčší priestor na zľavu býva aj pri domoch mimo miest a v slabších lokalitách, kde je užší okruh kupujúcich a predaj trvá dlhšie.

Aj pri nehnuteľnostiach po rozvode alebo dedičstve môže byť ochota dohodnúť sa vyššia, ale tam je to vždy veľmi individuálne podľa konkrétnej situácie. Naopak, pri dobre nacenených bytoch v silných lokalitách, najmä pri najžiadanejších dispozíciách, býva priestor na zníženie ceny podstatne menší.

Je lepšie vyjednávať cenu hneď na obhliadke, alebo až keď kupujúci prejaví vážny záujem a má vybavené financovanie?

Závisí to od typu nehnuteľnosti a od toho, aký je p nej dopyt. Vo všeobecnosti by som odporučil otvoriť tému ceny už pri obhliadke, nie nevyhnutne agresívnym zjednávaním, ale aspoň tak, aby si kupujúci otestoval, či je na strane predávajúceho vôľa na dohodu. Pomáha to vytvoriť si celkový obraz ešte predtým, ako sa človek finálne rozhodne a začne riešiť ďalšie kroky.

Pri nehnuteľnostiach, kde sa dá predpokladať vyšší dopyt a viac záujemcov, je podľa mňa rozumné túto tému otvoriť skôr, lebo kupujúci rýchlo zistí, či má vôbec priestor na vyjednávanie.

Naopak pri nehnuteľnostiach, kde je záujemcov málo alebo sa predávajú dlhšie, by som si samotné tvrdšie rokovanie o cene nechal až na neskoršiu fázu, keď už je jasné, že ide o vážny záujem a kupujúci má silnejšiu pozíciu.

Aké argumenty pri vyjednávaní ceny fungujú najlepšie? Technický stav, nutná rekonštrukcia, ceny v okolí alebo rýchla platba?

Najlepšie fungujú argumenty, ktoré sú konkrétne, overiteľné a predávajúci ich vie racionálne pochopiť. Najčastejšie je to technický stav nehnuteľnosti, nutná rekonštrukcia, vek vybavenia, výška budúcich investícií a porovnanie s cenami podobných nehnuteľností v okolí. Pri rekonštrukcii však často narážame na to, že predávajúci má pocit, že keď do bytu investoval pred desiatimi rokmi, hodnota tej investície sa automaticky prenáša aj do dnešnej ceny, čo už nemusí platiť.

Svoju váhu vie mať aj rýchla platba alebo pripravené financovanie, ale to funguje najmä vtedy, keď predávajúci potrebuje istotu a rýchly priebeh obchodu. V praxi však stále najviac rozhoduje to, o aký typ nehnuteľnosti ide, aký je o ňu záujem a ako bola nastavená cena už na začiatku.

Pomáha pri vyjednávaní, keď má kupujúci pripravenú hypotéku alebo hotovosť a vie kúpiť nehnuteľnosť rýchlo?

Áno, určite to pomáha. Kupujúci, ktorý má hotovosť alebo má už zabezpečené financovanie, je v úplne inej pozícii pri rokovaní o cene ako ten, ktorý ešte len zisťuje, či bude vedieť kúpu vôbec zrealizovať. Predávajúci prirodzene viac počúva argumenty od človeka, ktorý vie obchod dotiahnuť rýchlo a bez zbytočných neistôt.

Ak je klient zatiaľ len vo fáze obhliadky a nevie, či dokáže zabezpečiť peniaze, samozrejme, môže sa informovať a môže sondovať priestor, ale na tvrdé a finálne vyjednávanie o cene tam podľa mňa ešte nemá dostatočne silnú pozíciu. Pri reálnej dohode stále platí, že najväčšiu váhu má istota, že obchod sa naozaj uskutoční.

Robia kupujúci pri vyjednávaní ceny nejaké typické chyby, kvôli ktorým zbytočne zaplatia viac?

Áno, najväčšia chyba je nevyjednávať vôbec, samozrejme, s výnimkou situácie, keď je o nehnuteľnosť silný záujem a je potrebné konať rýchlo. Ďalšou častou chybou je, že kupujúci začne tlačiť na cenu príliš skoro alebo bez argumentov, len pocitovo, čím si zbytočne oslabí svoju pozíciu. Často tiež prezradí až príliš veľký záujem, a tým dá predávajúcemu signál, že pri cene vlastne nemusí ustupovať.

Chybou býva aj to, že kupujúci nemá pripravené financovanie, no napriek tomu chce tvrdo rokovať o finálnej cene. A potom je tu opačný extrém, keď sa sústredí len na zjednanie pár tisíc eur, ale prehliadne technický stav, budúce náklady alebo celkovú hodnotu obchodu.

Na dnešnom trhu, ktorý je vyrovnanejší ako v časoch pred rokom 2022, je priestor na vyjednávanie väčší, ale stále platí, že úspešný je ten kupujúci, ktorý vie spojiť rozvahu, pripravenosť a dobré argumenty.

Existuje podľa vás ideálny čas v roku, keď sa dajú nehnuteľnosti kúpiť lacnejšie? Napríklad zima, koniec roka, leto?

Univerzálny ideálny čas na lacnejší nákup nehnuteľnosti podľa mňa neexistuje, pretože oveľa viac ako ročné obdobie rozhoduje konkrétna nehnuteľnosť, lokalita a motivácia predávajúceho. Ak však hovoríme o sezónnosti, o niečo väčší priestor na vyjednávanie býva skôr mimo hlavnej sezóny, teda v zime alebo počas leta a letných prázdnin, keď je reakcia kupujúcich zvyčajne slabšia a konkurencia menšia.

Tieto vplyvy však považujem skôr za sekundárne, môžu pomôcť, ale samy osebe trh zásadne nemenia. Oveľa dôležitejšie je, či cena zodpovedá realite a ako veľmi chce predávajúci naozaj predať.

Oplatí sa sledovať inzeráty dlhodobo a čakať, kým predávajúci začne postupne znižovať cenu?

Oplatí sa to len niekedy, nie ako univerzálna stratégia. Ak je nehnuteľnosť na trhu dlhšie a je zjavné, že cena je nastavená príliš vysoko, sledovanie môže dávať zmysel, lebo predávajúci časom často zistí, že bude musieť zľaviť. Na druhej strane, ak sa mi nehnuteľnosť naozaj hodí a reálne ju chcem, považujem za lepšie ozvať sa skôr a skúsiť rokovať o cene priamo, ako len pasívne čakať.

Stratégia tichého sledovania totiž nesie riziko, že sa objaví iný kupujúci a nehnuteľnosť sa predá. Preto by som ju volil skôr pri bytoch alebo domoch, ktoré sú pre mňa zameniteľné s inými možnosťami. Pri nehnuteľnosti, ktorá mi naozaj sedí, by som zbytočne neriskoval a proces kúpy by som začal skôr.

Má zmysel dávať výrazne nižšiu ponuku, napríklad o 15 – 20 %, alebo tým kupujúci skôr predávajúceho odradí?

Áno, zmysel to mať môže, ale nie automaticky a nie pri každej nehnuteľnosti. Veľmi záleží na cite pre situáciu, na nastavení predávajúceho a aj na obchodných zručnostiach kupujúceho alebo makléra, ktorý ho zastupuje. Je rozdiel, či ide o nehnuteľnosť na bývanie, kde človek zvažuje aj emóciu, lokalitu a kvalitu života, alebo o investičnú nehnuteľnosť, kde musí kúpa jednoducho ekonomicky vychádzať.

Pri investičnom byte môže byť aj výraznejšie stlačená ponuka úplne legitímna, pretože ak čísla nevychádzajú, kúpa nedáva zmysel. Na druhej strane pri nehnuteľnosti, ktorú človek naozaj chce pre seba, môže príliš nízka ponuka predávajúceho skôr odradiť a zbytočne uzavrieť dvere k dohode.

Preto by som povedal, že o 15 až 20 % nižšia ponuka môže fungovať, ale len vtedy, keď je takticky správne načasovaná a kupujúci vie, prečo ju dáva a čo ňou chce dosiahnuť.

Ktoré detaily si musí kupujúci určite všímať, aby vedel, že cena nehnuteľnosti je nadhodnotená?

Kupujúci by si mal všímať najmä to, či cena zodpovedá reálnemu stavu nehnuteľnosti a porovnaniu s okolím. Varovným signálom je, keď byt alebo dom potrebuje väčšiu rekonštrukciu, má slabšiu dispozíciu, horšiu lokalitu, vyššie mesačné náklady alebo je objektívne slabší než porovnateľné nehnuteľnosti v okolí, no cenovo je nastavený rovnako alebo ešte vyššie.

Dôležité je aj to, ako dlho je nehnuteľnosť na trhu, či už bola znižovaná cena a či inzerát dlhšie stojí bez výsledku, lebo to často znamená, že trh pôvodnú cenu neakceptoval. Veľa napovie aj situácia, keď predávajúci do ceny stále premieta staršiu rekonštrukciu alebo svoju osobnú predstavu o hodnote, ktorú trh už dnes nevníma rovnako. Jednoducho povedané, nadhodnotená cena sa väčšinou prejaví tým, že nehnuteľnosť za dané peniaze ponúka menej ako porovnateľné alternatívy.

Vidíte dnes na trhu viac kupujúcich alebo predávajúcich? Je rok 2026 skôr trh kupujúceho alebo trh predávajúceho?

Dnes by som rok 2026 stále označil skôr ako trh kupujúceho, aj keď už nie tak výrazne ako v rokoch 2023 a 2024. Od druhej polovice roka 2022 sa pozícia kupujúceho na Slovensku celkovo posilnila, no postupným poklesom úrokových sadzieb hypoték a oživením dopytu sa časť sily vrátila aj na stranu predávajúcich.

Zároveň však neplatí, že je to rovnaké naprieč celým trhom. Pri menších bytoch v dobrých lokalitách, kde je na trhu dlhodobo silný záujem, už dnes predávajúci vedia predať pomerne rýchlo a bez výraznejších ústupkov.

Preto by som povedal, že trh kupujúceho naďalej pretrváva, ale je oveľa vyrovnanejší ako pred rokom či dvoma. Pre rok 2026 očakávam veľmi podobnú situáciu, len s tým, že bude potrebné sledovať vývoj doslova na mesačnej báze, pretože správanie kupujúcich aj predávajúcich dnes výrazne ovplyvňuje ekonomika, úroky aj geopolitická neistota.

Ak by ste mali dať jednu stratégiu človeku, ktorý chce v roku 2026 kúpiť byt čo najlacnejšie, ako by mal postupovať krok za krokom?

Ak by som mal dať jednu stratégiu človeku, ktorý chce v roku 2026 kúpiť byt čo najlacnejšie, tak by som povedal, aby si najprv veľmi presne overil svoje finančné možnosti a stanovil si strop, za ktorý vie kúpiť nehnuteľnosť bezpečne, nielen teoreticky.

Potom si treba urobiť poctivý prieskum trhu, či už cez realitné portály alebo cez makléra, aby človek vedel, aké ceny sa v danej lokalite naozaj pohybujú a či jeho rozpočet vôbec zodpovedá typu bytu, ktorý hľadá.

Veľká výhoda je mať pripravené financovanie, pretože vtedy vie kupujúci rokovať o cene oveľa sebavedomejšie a dôveryhodnejšie. Následne by som odporučil absolvovať viac obhliadok, porovnávať, komunikovať s predávajúcimi a testovať, kde je priestor na zníženie ceny, pretože vo všeobecnosti môže byť pri správnej situácii priechodná aj približne 10-percentná zľava, no vždy to závisí od lokality, typu bytu a motivácie predávajúceho.

Zároveň je dôležité nepozerať sa len na samotnú kúpnu cenu, ale aj na budúce náklady, teda rekonštrukciu, mesačné výdavky, energie, fond opráv či dopravu do práce, pretože aj drahší byt môže byť v konečnom dôsledku výhodnejší ako lacnejší, ktorý si následne vypýta veľa ďalších peňazí.

Vývoj trhu zároveň ukazuje, že kupujúci majú oproti obdobiu pred rokom 2022 viac priestoru porovnávať a rokovať, no pri bytoch v silných lokalitách, kde je cena nastavená realisticky, konkurencia stále zostáva pomerne silná, preto netreba zbytočne čakať, ak človek nájde nehnuteľnosť, ktorá mu naozaj sedí.

Myslíte si, že ceny nehnuteľností na Slovensku ešte porastú, alebo sa blížime k obdobiu stagnácie či mierneho poklesu?

Predpokladám, že ceny nehnuteľností na Slovensku budú ďalej rásť, ale už pomalším tempom ako minulý rok. V roku 2025 ešte rástli dvojciferne, podľa Národnej banky Slovenska boli ceny bývania vo štvrtom štvrťroku medziročne vyššie približne o 12 %, no zároveň už bolo vidieť postupné spomaľovanie kvartálnej dynamiky.

V roku 2026 preto skôr očakávam jednociferný rast cien ako ďalšie výrazné zrýchlenie. Dôvodom je kombinácia mierne vyšších úrokových mier, vplyvu konsolidácie verejných financií na kúpnu silu domácností a celkovo opatrnejšieho spotrebiteľského správania. Na druhej strane dopyt po bývaní zostáva relatívne silný a ponuka v mnohých segmentoch stále nie je dostatočná, takže priestor na plošný pokles cien zatiaľ nevidím.